簡単に言うと、「建物は使えば使うほど、古くなって価値が下がる」という考え方です。

例えば、3,000万円で買ったマイホームを10年後に売るとします。

10年間住んでいれば、家は当然汚れたり古くなったりしますよね。

そのため、税金の計算上でも「今の価値は3,000万円より下がっているはずだよね」と判断されるのです。

この「目減りした価値の分（＝使った分）」を計算するのが減価償却です。

不動産を売った時の利益（譲渡所得）は、以下の式で計算します。

売却益 ＝ 売却価格 －（取得費 ＋ 譲渡費用）

この「取得費（買った時の経費）」を出すときに、減価償却が重要になります。

・土地： 価値が減らないので、買った時の価格のまま。
・建物： 「買った時の価格」から「減価償却費（古くなった分）」を差し引いた金額が、今の価値（取得費）になります。

つまり、減価償却を計算すると、書類上の「買った時の値段」が小さくなってしまいます。その結果、見かけ上の利益が大きくなり、税金が増える方向に働く…という、売主にとってはちょっと厄介なルールなのです。

① まずは「耐用年数」をチェック

建物が「何年使えるか」は構造によって決まっています（マイホームの場合）。

木造： 33年

マンション（鉄筋コンクリート）： 70年

② 計算式に当てはめる

ざっくりした計算イメージはこんな感じです。 

減価償却費 = 建物の購入代金 × 0.9 ×償却率 × 経過年数

※1年未満の端数は、6月以上は1年、6月未満は切り捨てます。

※償却率は、木造なら 0.031、マンションなら 0.015 と決まっています。

【例】3,000万円（建物代）の木造住宅に10年住んだ場合

3,000万円 ×  0.9 ×0.031 × 10年 = 837万円

つまり、10年で約837万円分、建物の価値が減ったことになります。

売却時の経費（取得費）は、

3,000万円 － 837万円= 2,163万円 として計算します。

「せっかく高く買ったのに、経費が減っちゃうなんて損した気分！」と思うかもしれません。 しかし、これは「それまでその家に住んで、その価値を消費してきた」という記録でもあります。

売却活動を始める際は、今の自分の家が「税法上の価値（取得費）」としていくら残っているのかを把握しておくことが、正確な手残り金額を知る第一歩です！