不動産を売却して利益（譲渡所得）が出ると、その年はいつもより多くの所得税や住民税を納めることになります。

実は、ふるさと納税の上限額はこの「住民税」の額に連動しているため、売却益がある年は寄付できる枠が大きく広がるのです。

ふるさと納税で「実質2,000円」の自己負担で済む寄付上限額は、ざっくり言うと「住民税所得割額の約2割」が目安です。

不動産を売却して利益が出ると、お給料などの所得とは別に、売却益に対して住民税が課税されます。

1. 不動産売却で利益が出る

2. 確定申告でその利益を報告する

3.  納める住民税が増える

4.  結果として、ふるさと納税の上限額も引き上がる

という流れになります。

普段の給与所得だけの場合よりも、数万円〜数十万円単位で上限額が増えるケースも珍しくありません。

不動産の売却益にかかる住民税率は、その物件を「何年持っていたか」で変わります。

・長期譲渡所得（所有5年超）：住民税率は 5％

・短期譲渡所得（所有5年以下）：住民税率は 9％

短期譲渡の方が住民税率が高いため、その分、ふるさと納税の上限額を押し上げるパワーも強くなります。

不動産売却とふるさと納税を併用する際、絶対に忘れてはいけないポイントが2つあります。

①ワンストップ特例が使えない

普段、ワンストップ特例制度を利用している方は要注意です。

不動産を売却して確定申告を行う年は、「ワンストップ特例制度」を利用することができません。

ふるさと納税の寄付金控除も、不動産の申告と一緒にすべて確定申告書に記載する必要があります。これを忘れると、せっかくの寄付が控除されないので、通帳や受領書は大切に保管しておきましょう。

② 「3,000万円の特別控除」を使う場合

マイホームを売却した際に使える「3,000万円の特別控除」などの特例を適用し、課税対象となる利益がゼロになる場合は、住民税が増えないため上限額も上がりません。

国税庁のサイト等でも解説されていますが、あくまで「各種控除を引いた後の、最終的な利益」に対して税金がかかるため、特例で利益が相殺されるなら、住民税も増えず、上限額もそのままとなります。

「売却価格」ではなく、特例を差し引いた後の「課税される利益」で計算することが重要です。