① 5年以下なら「短期譲渡所得」

売却した年の1月1日時点で所有期間が5年以下の場合はこちら。

税率：39.63％

（所得税30％＋住民税9％＋復興特別所得税）

② 5年超なら「長期譲渡所得」

売却した年の1月1日時点で所有期間が5年を超えている場合はこちら。

税率：20.315％

（所得税15％＋住民税5％＋復興特別所得税）

見ての通り、5年を超えると税率が約20％も下がります。

利益が1,000万円出た場合、税金の差は約200万円にもなるため、売却タイミングは非常に重要です。

ここで多くの人が間違えやすいのが、「丸5年経てばいい」わけではないという点です。

国税庁のルールでは、所有期間は「売却した年の1月1日時点」で判定されます。

例：2019年4月1日に購入した場合

・2024年4月2日に売却（丸5年経過）：× （短期譲渡所得）

（2024年1月1日時点ではまだ4年数ヶ月のため）

・2025年1月1日以降に売却：○ （長期譲渡所得）

（2025年1月1日時点で5年を超えているため）

「お正月を何回迎えたか」で考えると分かりやすいです。

「購入してから6回目のお正月を過ぎてから売る」のが、長期譲渡所得を適用させる確実なタイミングです。

売却価格のすべてに税金がかかるわけではありません。

税金の対象となるのは、売って得た「利益（譲渡所得）」だけです。

【計算式】

譲渡所得 ＝ 売却価格 －（取得費 ＋ 譲渡費用）－ 特別控除

・取得費： 不動産を買った時の代金や仲介手数料（建物は減価償却後）

・譲渡費用： 今回売るためにかかった仲介手数料、印紙代、取り壊し費用など

・特別控除： マイホーム（居住用）を売った場合、最高3,000万円まで差し引ける特例があります。

もし、この計算の結果が「マイナス」になれば、税金はかかりません。

5年以上所有している場合、条件を満たせばさらに税負担を軽くできる可能性があります。

3,000万円の特別控除 ：自分が住んでいた家（マイホーム）を売る場合、所有期間に関わらず利益から最大3,000万円を引けます。

10年超所有軽減税率の特例 ：所有期間が10年を超えるマイホームを売る場合、6,000万円以下の利益分に対する税率が、長期譲渡所得の20.315％からさらに下がり、14.21％になります。

3000万円の特別控除については、こちらの投稿をご覧ください。

https://housedo-kagoshimadaigakumae.com/real_estate_sale1//housedo-kagoshimadaigakumae/