マイホームを売ったら 3,000万円まで無税！？知らなきゃ損する「特別控除」の基本

居住用財産を譲渡した場合の

3,000万円の特別控除とは？

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そもそもどんな制度？
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対象になるのはどんな人？
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ここは要注意！適用のための「3つのハードル」
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手続きを忘れると「ゼロ」にならない！
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3000万円控除適用外の具体例
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申請（確定申告）で気をつけるべき「3つの落とし穴」

そもそもどんな制度？

「長年住んだマイホーム、そろそろ買い替えかな？」「親から相続した家に住んでいたけど、手放すことにした」そんな時に絶対に知っておきたいのが、『居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除』という特例です。
なんと、家を売って出た利益（儲け）から最大3,000万円まで差し引いて計算していいですよ！という、とっても太っ腹な制度なんです。

家を売って利益が出ると、通常はその利益に対して所得税や住民税がかかります。
しかし、この特例を使えば、利益が3,000万円以内なら税金が実質ゼロに！
所有期間が短くても長くても使えるのが嬉しいポイントです。

対象になるのはどんな人？

基本的には「自分が住んでいる家」を売る人が対象ですが、こんなケースもOKです！

■今は住んでいないけど、元住んでいた家（住まなくなってから3年目の12月31日までに売ればセーフ！）

■家を取り壊して更地にして売る場合（取り壊しから1年以内に契約するなど、少し細かい条件あり。駐車場として貸し出したりするとNGになるので注意！）

ここは要注意！適用のための
「3つのハードル」

お得な制度には、必ずチェックポイントがあります。

① 親族への売却はNG！
夫婦や親子、生計を共にする親族への売却には使えません。

② 3年に1度しか使えない！
前年や前々年にこの特例や他の似た特例を使っていると、今回は使えません。

③ 「住宅ローン控除」との併用に注意！
ここが一番の落とし穴。新しい家で「住宅ローン控除」を受けようと思っている場合、この3,000万円控除を使うとローン控除が受けられなくなる期間があります。どっちがお得か、慎重な比較が必要です！

手続きを忘れると「ゼロ」にならない！

一番大切なこと。それは、「税金が0円になるはずだから何もしなくていい」わけではないということです！
この特例を受けるには、必ず確定申告が必要です。
「内訳書」などの書類を揃えて、しっかり申告しましょう。

「えっ、適用外なの？」
という具体例

「住んでいた」と思っていても、以下のようなケースでは3000万円控除が適用されません。

「別荘」や「週末利用」の家

主として娯楽や保養のために持っている家は対象外です。
「駐車場」にしてしまった土地

家を取り壊して更地にした後、売却までの間にコインパーキングや月極駐車場として貸し出すと、その時点で「居住用」ではなくなり、特例が使えなくなります。
一時的な仮住まい

今の家を建て替える間だけ住んでいた家や、最初から転売目的で入居したと見なされる場合はNGです。
「庭先だけ」の売却

家を残したまま、広い庭の一部だけを切り売りする場合は対象外です。（建物と一緒に売るのが基本ルールです）
「身内」への売却

夫婦、親子、生計を一にする親族だけでなく、自分が役員をしている同族会社への売却も認められません。

申請（確定申告）で気をつけるべき
「3つの落とし穴」

01

「住民票」と「実態」のズレ

一番多いのがこのトラブルです。

【状況】引っ越したのに住民票を移し忘れていた、あるいは先に住民票だけ移してしまった。

【対策】税務署は「住民票」を重視しますが、一番大事なのは「居住の実態」です。もし住民票の住所と売却物件の住所が違う場合は、電気・ガスの領収書、郵便物、近隣の証言など、「実際にそこに住んでいた証拠」をしっかり揃えておく必要があります。
02

「3年以内」のカウントミス

「住まなくなってから3年」というのは、正確には「住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日まで」です。

例： 2023年5月1日に引っ越した場合、2026年12月31日までに譲渡する必要があります。
1日でも過ぎると、数百〜一千万円単位の税金がかかってくるため、期限は超シビアです。
03

「更地」にするタイミング

家を壊して売る場合、「壊してから1年以内の契約」かつ「住まなくなってから3年目の年末まで」の両方を満たす必要があります。「壊せば新しくなるし高く売れるだろう」とノンビリしていると、期限が切れて特例が使えなくなるリスクがあります。

失敗しないための「申請のコツ」

領収書・契約書をすべて保管！

利益（譲渡所得）を計算する際、昔その

家をいくらで買ったかを示す「売買契約書」がないと、売値の5%が取得費として計算されてしまい、税金が跳ね上がります。この特例を使ってもなお利益が3,000万円を超える場合、古い書類の有無が命取りになります。

「0円」でも必ず申告！

何度も言いますが、この特例は「申告して初めて使える」ものです。

何もしないと税務署から「税金を払ってください」という通知が届き、あとから特例を適用させるのは非常に大変です。

専門家からのアドバイス

不動産売却に関する税金についてのプロの意見をお届けします。不動産を売却する際には、売却益に対して税金が課されることがありますが、特に重要なのが3000万円控除です。この控除を活用することで、最大3000万円の売却益を非課税にすることが可能です。

控除を受けるためには、確定申告を行い、必要な書類を用意する必要があります。これには、売却契約書、購入時の契約書などの重要書類が含まれます。これらの情報を整理しておくことで、申告時にスムーズに進めることができます。

控除適用のために必要な書類や手続きが増えることで、準備に手間がかかることがあります。税金のプロのサポートを受けることで、書類の不備や条件を満たせないリスクを大幅に軽減することができ、安心して不動産売却に臨むことができます。ぜひ、専門家の助けを借りて、賢い税金対策を行っていきましょう。

私たちの会社では、お客様一人一人に対して丁寧かつ親身にサポートを行っています。税金についての疑問や不安、具体的な控除の手続きについても、安心してご相談いただける環境を整えています。ぜひお気軽にお問い合わせください。お客様の不動産売却を成功に導くための最適なアドバイスを提供できるよう、力を尽くします。

上記内容につきましては、国税庁ホームページの#3302、#3305、#3306、#3308、#3309、#3314、#3102、#1211等をご参照のほどお願いいたします。

国税庁HP